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中国地产企业20强SWOT分析(二)

文章出处:互联网人气:-发表时间:2014-10-15 10:01:00【

  SWOT(Strengths Weakness Opportunity Threats)分析法,又称为态势分析法或优劣势分析法,用来确定企业自身的竞争优势(strength)、竞争劣势(weakness)、机会(opportunity)和威胁(threat),从而将公司的战略与公司内部资源、外部环境有机地结合起来。让企业可以明确发挥优势因素,克服弱点因素,利用机会因素,化解威胁因素;考虑过去,立足当前,着眼未来。运用系统分析的综合分析方法,将排列与考虑的各种环境因素相互匹配起来加以组合,得出一系列公司未来发展的可选择对策。EMBA、MBA等主流商管教育均将SWOT分析法作为一种常用的战略规划工具包含在内。

 

六、招商地产(000024,SZ)

优势
1、公司是招商局集团直属企业,是国资委重点支持的5家央属地产企业之一,综合实力强,并实现快速增长。

2、公司在深圳拥有强大的竞争优势和品牌知名度,深圳市场占有率达5%。本地购房者的品牌忠诚度较高,消费黏性强。
3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产,外延式的增长是招商地产重要的竞争优势。
4、公司实施开发+经营的业务架构,较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵御市场风险的能力较强。此外,融资渠道日趋多元化。
5、土地质量较高,公司的土地储备超过50%位于一线城市,土地成本较低。

劣势
1、公司超过50%的土地储备项目集中于珠江三角洲,其他地区的土地储备量较小。
2、在全国的品牌影响力有待提高,招商地产在深圳以外地区知名度有限。
机会
1、随着《深圳城市更新办法》的推出,蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。
2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。
威胁
1、公司的全国化步伐略显迟缓,竞争对手的快速扩张,珠江三角洲、长江三角洲和环渤海地区的市场空间受到挤压。

七、金地集团(600383,SH)

优势
1、深圳国资背景,项目运作能力和产品开发能力是金地集团的核心竞争力。其在战略协调能力、产品定位能力、品牌管理能力、团队协同能力以及团队管理能力等方面优势明显。
2、尝试通过平安信托进行项目融资,融资渠道多元化。
3、土地储备总量和结构合理,珠三角、长三角和环渤海地区的项目分布稳定。新增项目储备毛利率水平高于存量。
4、成功开发多个“金地”品牌的住宅社区,在一线城市知名度较高。
5、公司面对市场调整时,保持敏感和灵活的策略,保证了财务安全。
劣势
1、公司典型顺周期运作项目,决策调整往往滞后于市场变化,长期回报率偏低。
2、借助信托模式发展上海项目,尽管降低经营风险,但也将降低公司在项目的报酬率。
机会
1、公司产品定位中端,在高房价的背景下,自住和改善性需求将对公司业绩有较强支撑。
2、深圳旧城区改造提速,为公司业务增长提供新的机遇。
威胁
公司在一线城市业务比重较大,而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大,均对公司在未来的增长形成隐患。

八、北辰实业(601588,SH)&(588,HK)

优势
1、唯一一家同时在沪、港两地上市的内地房地产公司,融资渠道丰富。
2、资产质量高。公司在北京的住宅开发项目及所有的持有物业项目,基本集中在亚奥区域核心位置及周边地区。
3、物业发展是公司未来收入增长的强大动力,长沙三角洲将是未来5年公司主要的赢利增长点。
4、投资并经营的物业面积达120万平方米,投资物业和酒店收入占比超过15%,有效平滑公司现金流。
5、公司现金流较为充沛,融资渠道通畅,留给公司较大的发展空间。
劣势
1、长沙项目楼面地价约2500/平方米,较长沙4300元/平方米的房价来说,土地价格偏高。
2、长沙项目投入资金巨大,开发周期相对较长。
3、长沙项目是公司开发的首个北京以外的项目,跨区域开发能力不确定。
机会
1、北辰实业的投资物业和商业物业主要集中在亚奥商圈。奥运的建设和发展将进一步促进该区域的商业繁荣,从而提高公司资产的增值潜力。
2、政府政策推进二、三线城市的城市化进程,利好长沙三角洲项目,降低其发展风险。
威胁
1、奥运会后,北京市的酒店、零售和写字楼租金表现疲软,投资物业收入增长放缓。
2、由于写字楼市场与商铺市场将有大面积新增供应入市,商业地产仍面临压力。

九、华润置地(1109,HK)

 

优势
1、母公司华润集团是国资委直属企业,同时也是万科地产的大股东,实力雄厚。
2、华润置地全面转型为综合物业发展商,住宅开发与投资物业出租互补成为其主要的运营模式。

3、2009年销售额为250亿元,较2008年猛增212%。此外,以“万象城”为龙头的持有型物业的比例不断上升,预计未来投资物业对总赢利的贡献可达到20%.30%,能有效增强公司抗周期波动能力。

4、母公司持续资产注入成为华润置地独特的竞争优势。2004年以来,母公司共六次向华润置地注入地块和项目,总计1450万平方米。而华润置地则用股权作为对价,成功融资超过100亿元。
5、拓展住宅增值服务,有助于挖掘华润集团内部资源的整合潜力,增强差异化竞争优势。
劣势
1、目前母公司持有的土地储备有限,母公司注入模式已难以持续。
2、地产业务过度多元化,使资源整合难度加大,并可能影响核心业务增速。
机会
直接受益于母公司的房地产资产整合。
威胁
万达集团、宝龙地产等一批专业的商用物业发展商逐步发展壮大,对公司的投资性物业的发展空间构成威胁。

十、远洋地产(3377,HK))

优势
1、中国人寿、中国远洋集团和中化集团,三大股东实力雄厚。
2、公司在环渤海湾地区具有很强的竞争优势。其连续六年在北京住宅市场占有率第一,目前市场占有率约为5%。2009年公司60%的销售收入来自北京。
3、土地储备定位精准,坚持以“环渤海”为核心,逐步进入长三角、珠三角等地区。土地储备超过1260万平方米,78%的土地储备位于环渤海湾地区。
4、2009年远洋地产的合约销售额将达约140亿元,年增幅达222%。2008.2011年赢利复合增长预计达32%。
5、公司增发新股和发行债券,稳固资产负债表,为增长提供保证。
劣势
公司对北京市场的依赖度过高,北京市场波动对业绩影响较大。此外,公司正处在区域级地产商向全国扩张的转型阶段,较其他跨区域发展的大型地产商,公司的资源配置、运营效率和产品线的控制力不具备优势。
机会
北京私人住宅存货量处于历史低位,为924万平方米,库存消化时间为6个月。这对于公司在北京地区业务有着积极意义。
威胁
2009年北京地区的房价上涨过快,客观上对需求产生抑制作用。北京的房地产市场高位盘整,公司在2009年的销售额增长难以持续。

 

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